Budapest vi piace così
tanto che intendete comprare casa qui? Comprare casa a Budapest è
ancora un buon investimento. Certo non da fare a cuor leggero perchè ci sono zone da escludere categoricamente, per ora.
Pur essendo centrale
eviterei l'VIII, a meno che non sia in aree più che sicure.
I prezzi comunque sono
ancora buoni e si trovano ottime occasioni.
Il mercato è ampio e il
numero di offerte numeroso.
Gli elementi di cui
dovete tenere conto sono: la zona, lo stato dell'edificio, quello
dell'appartamento. Tutti elementi che influiscono sul prezzo finale.
Va valutato anche il fatto che buona
parte del patrimonio immobiliare di Budapest è, per noi, ancora a
prezzi molto bassi, ma gli edifici sono spesso in pessime condizioni. Molti appartamenti, che in foto si presentano bene, hanno
impianti di riscaldamento, elettrici e idraulici da rifare
completamente e non è facile ristrutturare un appartamento distanti
da casa. Se un appartamento ha i konvector significa che l'impianto
di riscaldamento è da rifare e assai probabilmente è da rifare
anche il resto. Alle volte l'appartamento è stato ristrutturato,
ma non è detto che questo valga per l'edificio e potreste avere
sorprese per quanto riguarda le spese generali da affrontare in
futuro. A meno che non abbiate parecchi soldi per comprare casa a
Budapest andando sul sicuro su immobili di lusso, ci vogliono tempo,
pazienza e attenzione. A queste condizioni si può fare e si trovano
ottime occasioni. Il prezzo al metro quadro di un appartamento in buone condizioni è salito molto negli ultimi anni, ma rimane abbordabile rispetto anche ad altre capitali dell'Est. Può variare da 1500 a duemila euro, a seconda della zona e dello stato dell'appartamento e
dell'immobile. Anche di più per zone e abitazioni particolarmente
lussuose. Come si fa per le pratiche? E' abbastanza semplice, ma
anche qui affidatevi a un'agenzia seria evitando i mediatori
immobiliari. Le truffe sono dietro l'angolo. Mai anticipare soldi. Un'agenzia seria non li chiede.
Se il vostro inglese non
è più che buono (di solito gli Ungheresi lo parlano benissimo)
prendetevi un interprete. Vi costa 70 euro per una mezza giornata, ma
è del posto, può darvi consigli utili e vi evita sorprese quando
arrivate al momento di concludere (link sotto). Anche per gli studi legali che vi seguiranno durante l'acquisto vi sono studi in cui parlano l'italiano. L'inglese di solito viene parlato abbastanza comunemente.
Che pratiche si fanno per un acquisto?
a) Si fanno vidimare la
propria carta d’identità e la propria firma presso un notaio, e
successivamente si porta la documentazione allo studio legale. Il costo è di 12 euro. Di solito lo fa l'agenzia che dispone di un proprio legale. Non è obbligatorio comunque servirsene. Si può sceglierne un altro.
b) Si versa poi un
anticipo sul prezzo pattuito dell’immobile, che ammonta al 10% del
valore, al momento della stipula del compromesso o dell’atto.
c) Spese legali
d’acquisto: vanno dall'1,5% del prezzo dell’immobile, al massimo
al 2%; Il compenso include la stipula del contratto di acquisto, in
doppia lingua (italiano e ungherese), le verifiche ipotecarie e
legali, la registrazione presso l’Ufficio del Catasto.
d) Tasse per l’acquisto:
fino ad un valore di 16.000 euro si paga il 2%; sulla differenza in
eccesso il 6%, entro un anno dalla stipula del rogito notarile.
e) Tasse annuali di
proprietà: 2 euro per metro quadro
f) Spese: mediamente, i costi
totali delle spese accessorie da sostenere per operare investimenti
immobiliari in Ungheria variano fra l’ 8 e il 10% del costo
dell’immobile e sono comprensive della mediazione immobiliare da
riconoscere all’agenzia immobiliare ungherese.
g) Prezzo: il prezzo richiesto per gli immobili non è quasi mai quello finale. Come in Italia ci sono margini di trattativa, in alcuni casi più ampi in altri più ristretti.
g) Prezzo: il prezzo richiesto per gli immobili non è quasi mai quello finale. Come in Italia ci sono margini di trattativa, in alcuni casi più ampi in altri più ristretti.
h) Intestazione degli
immobili: gli appartamenti possono
essere intestati ad una o più persone fisiche sia Ungheresi che
straniere oppure ad una società, ad esempio una società a
responsabilità limitata (Korlátolt felelősségű társaság), per
la cui costituzione bastano 48 ore.
i) Tasse: la tassazione sugli
investimenti immobiliari in Ungheria
Per le persone fisiche IRPEF: 16% su
tutto il reddito netto (flat tax).
In pratica l’investitore straniero
paga soltanto il 16% su quanto percepito come affitto (al netto delle
spese di gestione e manutenzione che in Ungheria sono detraibili).
Dal 2012 va aggiunta l’IMU in Italia
per gli immobili detenuti da cittadini italiani all'estero che è
pari al 0,76% sul valore di contratto oppure sul valore di mercato
(IVIE). L'imposta non è dovuta se non supera i 200 euro.
Ultima cosa. L'Ungheria, come altri paesi europei, ha firmato un trattato con l'Italia sulla doppia imposizione fiscale. Chi ha casa in Ungheria e decide di trasferire la propria residenza pagherà le tasse in Ungheria, anche per redditi da pensione percepiti in Italia, con un evidente vantaggio in termini fiscali visto che la tassazione è del 20% circa (16% fino ad una certa soglia, 20% oltre). Documentarsi presso l'INPS per i redditi da pensione o presso il proprio commercialista per tutti i casi previsti dalla normativa.
Ultima cosa. L'Ungheria, come altri paesi europei, ha firmato un trattato con l'Italia sulla doppia imposizione fiscale. Chi ha casa in Ungheria e decide di trasferire la propria residenza pagherà le tasse in Ungheria, anche per redditi da pensione percepiti in Italia, con un evidente vantaggio in termini fiscali visto che la tassazione è del 20% circa (16% fino ad una certa soglia, 20% oltre). Documentarsi presso l'INPS per i redditi da pensione o presso il proprio commercialista per tutti i casi previsti dalla normativa.
P.S.: Sconsiglio acquisti alla cieca,
in particolare nel resto dell'Ungheria, dove i prezzi sono molto più bassi. Prima di comperare si va nel
posto e ci si rimane. Potreste pentirvene amaramente.
